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房地产并购重组需谨慎处理三大关键点******

　　王丽新

　　新年伊始，房企处置资产、启动并购重组计划不断出炉。据不完全统计，自2022年11月底“第三支箭”落地以来，涉房企业披露的收并购案总交易对价超过576亿元。

　　支持房企股权融资的“第三支箭”发出，正进一步有效化解房企风险，加快推动行业风险出清，对“稳预期、稳信心、稳投资”起到重要作用。但从实操层面来看，其中涉及并购重组的交易资金规模大、并购程序繁琐，方案是否成功也存在不确定性。在笔者看来，这期间，上市房企需谨慎处理三大关键点。

　　并购前期，需理性选择适合企业自身的并购标的。在当下的市场格局中，稳健型房企有发展优势、有扩表需求，可供其“挑选”的资产标的池子也很大。但不同企业业务布局、细分市场话语权、主力产品业态以及战略发展方向均各有特色，背后的大股东资源也不尽相同。并购重组是企业发展历程中的大事，需顺应市场需求，仔细甄别被并购标的资产质量、经营状况、企业文化与管理等方方面面是否与自身匹配，不能盲目选择标的，要“补短板优长处”，采用合理的估值方法进行评估，实现“1+1＞2”效应。

　　并购中期，需做好尽调以及匹配最优的并购方式。不同于其他行业，房地产行业并购重组涉及的资产标的多数都是正在开发或销售的项目，周期较长，少则一两年多则十年八年才能清盘交付，这其中参与方较多，夹杂“明股实债”等现象，背后的债权关系复杂，需充分尽调，确保风险指数处在可控范围内且有收益空间，谨慎对待再出手。

　　此外，涉及并购重组的双方都应跟随政策节点，谨慎考量支付以及融资方式，无论是向特定投资者非公开发行股份募资，还是现金支付等，都需最大可能地寻找长期且成本较低的资金。毕竟，合理的并购方式能确保企业在并购过程中及时避免和合理应对风险，进而保证现金流安全。

　　并购后期，需注重业务协同及资源整合，达到提升效益的目的。当闯过前面的重重难关，并购项目进入落地阶段时，往往是实现有质量的并购重组最重要的一环。若企业实施并购重组后能在业务、经营、财务以及人力等方面达到很好地融合，其成果将快速在财务报表及业务模式方面形成良性循环。反之，并购标的则会成为收购方业绩表现的“拖油瓶”。

　　更重要的是，要想实施好房地产行业并购重组，需强化对上市房企、涉房上市公司并购重组、再融资的监管力度。一方面，收购方收进来的须是优质资产，才能更好地发挥资本市场优化资源配置的作用；另一方面，上市房企、涉房上市公司的再融资，需市场主体有真正融资和业务需求才能启动，更要保证并购重组的配套融资真正用在方案提及的项目以及“保交付”的项目中，否则会与发出“第三支箭”的初衷背道而驰。

　　总体而言，在行业风险持续出清过程中，并购重组活动有望逐渐增加。企业整合资源后，经营状况有望改善，同时将淘汰落后企业，改善产业结构，优化行业资产负债表，推动房地产行业朝着更好的方向发展。

全面推进乡村振兴需处理好三对关系******

　　作者：于家明（北京市委党校第23期局级研修班学员）

　　全面推进乡村振兴，是中国式现代化的重要内容。巩固拓展脱贫攻坚成果，全面推进乡村振兴，必须坚持系统观念，强化辩证思维，遵循乡村自身发展规律，在乡村发展、建设与治理中处理好效率与效益、有形与无形、硬件与软件的关系，稳步推动乡村振兴“提档升级”。

　　在乡村发展中兼顾效率与效益的关系。效率指向数量和速度，效益保证质量和安全。推动乡村高质量发展，要提高效率，更要提增效益，切忌随意搬用效率至上的衡量标准，轻易套用其他领域的发展模式，甚至简单挪用其他国家的发展经验，而应兼顾效率与效益，既要坚定改革决心，也要保持历史耐心，确保乡村发展稳中求进、循序渐进、持续推进。一是蹄疾步稳地推进城镇化。只有处理好城乡关系，才能切实推动城乡二元结构调整、促进城乡融合发展。这既需要顺应农民进城务工和农业转移人口市民化的趋势，也要处理好进城农民的定居、就业等问题，让农民在城乡之间可进可退，避免因为过度追求城镇化速度而造成的风险矛盾和社会动荡。二是完善乡村产业利益联结机制。既要鼓励工商资本和社会资本下乡，拓展乡村产业的市场空间，也要设立必要的“防火墙”，真正通过利益联结机制的设计和落地，尽可能地让农民参与到产业链条中，合理分享产业增值收益，实现外来资本和乡村发展的共赢。三是把握好农业生产规模经营的尺度。一方面，要着力于改变分散、粗放的传统农业经营方式，通过推动规模化生产、科学化管理、精细化运营，加大农业现代化的前进步伐；另一方面，要着力避免片面追求大干快上的倾向，坚决防止越过农村基本经营制度和土地承包关系的底线，坚决防止违背农民意愿、片面追求生产要素的集中和农业规模化经营，秉持实事求是、循序渐进的原则，尊重农民的选择权，引导和帮助农民选用最符合自身利益的农业生产方式。四是始终绷紧粮食安全这根弦。粮食安全是“国之大者”，在这个问题上要算经济账，更要算政治账。如果只停留于一般的成本计算和交易互换，或是只着眼于农业生产总量而忽视结构性的缺失，就难以保证中国人的饭碗牢牢端在自己手上。所以，主产区、主销区、产销平衡区都要树立保面积、保产量的责任意识，只有饭碗一起端、责任一起扛，才能将粮食安全的主动权牢牢掌握在自己手中。

　　在乡村建设中协同有形与无形的关系。与城市相比，乡村在功能定位、空间形态、生活方式等方面有着显著不同，要时刻牢记乡村建设是为农民而建，始终遵循立足农村实际、体现乡土特点、符合农民意愿的基本原则。一是坚持规划先行，做到分类施策。要在充分掌握乡村的历史渊源、民俗文化、现实状况、农民呼声等信息的基础上，合理确定村庄建设规划，是立即启动建设还是深入研究论证，是原址建设、村庄合并还是异地发展，都要因地制宜、具体情况具体分析。二是注重风貌保护，彰显乡村特色。要保护好乡村的传统景观、特色风貌和文化根脉，尤其要保护好乡村的生态环境，增强乡村的生态涵养功能，打造现代版“富春山居图”，让乡村成为“看得见山、望得见水、记得住乡愁”的地方。三是推动机制创新，挖掘生态价值。在“绿水青山就是金山银山”的理念指引下，在政府多年来持续开展的农村地区基础设施建设的加持下，如何让生态化的空间资源成为一种生产资料和发展要素，激活大量沉淀的实体资产，为乡村建设赋予更多的开发价值，迫切需要在非标准化的产权界定、资源定价、市场交易等方面加大机制创新力度，更好为深化农村要素市场改革、推动农村空间资源生态化开发、让农民获取更加多元和长期的财产性收入创造条件。

　　在乡村治理中融合硬件与软件的关系。当前，乡村既保留着农业社会形成的原子化、慢节奏、自循环的传统生活方式，也经历着工业社会和后工业社会塑造的组织化、快节奏、交互性的现代生活方式的冲击。因此，推动实现农业农村现代化，既包括硬件意义上物质层面的现代化，也包括软件意义上精神层面的现代化。一是要在公共资源配置上体现农业农村优先。要进一步加大农村公共基础设施建设力度，进一步推动教育、卫生等公共服务下乡，并加快城乡基础设施互联互通、共建共享，加快基本公共服务全民普惠、城乡一体。二是加强农村基层组织建设。“给钱给物，不如有个好支部”，农村基层党组织和干部队伍是实现乡村善治的“关键少数”。要突出抓基层、强基础、固基本的工作导向，为基层赋权增能、下沉资源，创造更好的干事创业条件；要锻造一支懂农业、爱农村、爱农民的农村基层干部队伍，并大力吸引各类人才在乡村的广阔天地中建功立业，让党的“三农”工作决策部署切实转化为农民看得见、摸得着、有获得感的具体成效。三是建立健全符合农村基层实际的治理体系和治理方式。乡村与城市有着不同的治理逻辑，要立足于农村依然存在的“熟人社会”特点，警惕项目工程思维和政府体制运作方式过分介入农村基层治理，避免农村基层成为失去政治动能和自我调节功能的被动治理对象，通过不断完善自治、法治、德治相结合的乡村治理体系，将法治的刚性、德治的柔性和自治的韧性有机结合，持续增强广大农民群众参与乡村振兴的主体性、主动性和创造性，持续增强农村基层干部的政治效能感，真正实现乡村社会既充满活力又安定有序的生动局面。

　　刚刚闭幕的中央农村工作会议指出，全面推进乡村振兴是新时代建设农业强国的重要任务。做好当前和今后一个时期的“三农”工作，要以系统观念认识和处理乡村发展、建设、治理中的重要问题，始终坚持以人民为中心，切实维护好广大农民的根本利益，在实现第二个百年奋斗目标的新征程上，奋力书写全面推进乡村振兴的新篇章。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）